Середа, 26 січня 2011, 09:57    |

Проблемні питання Житлового Кодексу

Проект Житлового кодексу містить чимало спірних положень, що обмежують права власника житла, або є не зовсім чітко визначеними, що не дає змогу конкретизувати перелік та обсяг зобов’язань останнього. Зокрема,

1. Норми статті 106 « Види плати за житло» передбачають, серед іншого, запровадження плати за  управління житлом. При цьому відсутні будь-які норми, які давали б змогу оцінити розмір цієї плати (нормативи, обмеження, процедура регулювання з боку держави). Розмір плати за житло розраховується у порядку та на умовах, визначених в установчих документах відповідно об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (будинків), житлового кооперативу, товариства власників житла, або визначається виконавцем послуг з управління житлом самостійно згідно із законодавством, з урахуванням розміру плати за послуги з управління житлом, відповідно до цін/тарифів, затверджених у встановленому законодавством порядку (ч.1 стаття 111 проекту).

2. Власники (співвласники) житлових приміщень та власники (співвласники) нежитлових приміщень (спільного майна) у багатоквартирному житловому будинку обов’язково мають прийняти рішення про форму управління багатоквартирним будинком та його прибудинковою територією (ст.143 проекту). В проекті кодексу зазначається, що будинки можуть обслуговувати лише ті компанії, які відповідають спеціальним, кваліфікаційним вимогам, які буде затверджувати Кабінет Міністрів України. До таких вимог, наприклад, віднесено такі критерії, як матеріально-технічна база та інвестиційний потенціал.

Якщо протягом року з моменту набрання чинності цим Кодексом, власником (співвласниками) не було прийнято рішення щодо способу управління багатоквартирним будинком, або якщо прийняті рішення власників (співвласників) не відповідають вимогам діючого законодавства та цього Кодексу, права та обов’язки з прийняття рішення щодо способу управління багатоквартирним будинком переходять до органу місцевого самоврядування, на території якого розташований такий будинок.

Такі умови значно обмежать конкуренцію на ринку надання послуг з управління житловим фондом, не сприятимуть зниженню вартості послуг з управління житлом як складової плати за житло та створять можливість часткової монополізації ринку послуг з управління житлом.

3. Перелік послуг з управління багатоквартирним будинком містить ряд спірних положень, які можуть обмежити права власників житлових приміщень як співвласників нежитлових приміщень житлових будинків. Зокрема, п.14 статті 150 передбачає організацію надання соціально та економічно доцільних для власників (співвласників) багатоквартирного будинку послуг/діяльності з використанням спільної власності співвласників за рішенням співвласників відповідно до законодавства для отримання додаткових коштів на утримання багатоквартирного будинку та його прибудинкової території згідно з договорами, укладеними відповідно до положення, затвердженого Кабінетом Міністрів України. Кодексом не встановлено жодних обмежень щодо розміру таких операцій. Така ситуація може призвести до взяття (за умови наявності соціальної доцільності) зобов’язань, які не будуть виконані, що, в свою чергу, може призвести до переходу прав власності на об’єкти нерухомості. Визначення соціальної та економічної доцільності таких операцій має бути виключною компетенцію власників/співвласників житлового фонду за кожним окремим договором і делегувати ці повноваження можливо лише за умови встановлення чіткої та зрозумілої системи встановлення лімітів проведення таких операцій та визначення спроможності виконання прийнятих зобов’язань.

Аналогічно має бути врегульована ситуація з порядком страхування житла та фінансових ризиків з надання послуг з управління житлом (стаття 159 проекту).

4. Певні колізії може створити в умовах обмеженості можливості вибору компанії з управління житлом стаття 153 проекту кодексу, яка передбачає, що договір між управлінською компанією та кожним жителем може бути укладено як у письмовій формі, так і у вигляді публічно запропонованого договору  – шляхом публікації пропозиції в місцевих засобах масової інформації.

5. Норми статті 112 (у разі несвоєчасного внесення плати за житлово-комунальні послуги) передбачають нарахування пені в розмірі 0,1 відсотка суми заборгованості за кожен день прострочення. У разі несвоєчасного внесення плати за інші (додаткові) послуги нараховується пеня в розмірі, передбаченому договором про надання відповідної додаткової послуги. Загальна сума такого нарахування не обмежується (попередні випадки запровадження стягнення пені за несвоєчасне внесення плати за житлово-комунальні послуги передбачали обмеження нарахування пені сумою боргу).

6.  Прикінцеві та перехідні положення (п.4) передбачають, що громадяни України, які правомірно перебувають на квартирному обліку громадян, що потребують поліпшення житлових умов відповідно до Житлового кодексу Української РСР, але на день набрання чинності цим Кодексом житло не отримали, не втрачають права на одержання житла на умовах і в порядку, визначених цим Кодексом, і підлягають взяттю за їх заявами на житловий облік громадян, які потребують поліпшення житлових умов, відповідно до вимог цього Кодексу із урахуванням дати взяття на квартирний облік. Тобто, всі черговики мають надати відповідні заяви для перереєстрації –  такий процес вимагає чіткої та належної організації з боку органів влади, за інших умов виникнуть суттєві проблеми для черговиків (втрати часу, збір документів, безпідставні відмови в перереєстрації, ін.). Разом з тим, за умови належної організації процесу перереєстрації черговиків, очевидним позитивним наслідком реалізації цієї норми Житлового Кодексу має стати впорядкування квартирної черги ( порядок формування квартирної черги, централізація інформації про черговиків, забезпечення підвищення прозорості формування квартирної черги,  питання доступу до інформації щодо черговиків – ці питання вже давно потребують суттєвих змін і є першочерговими для забезпечення можливості реалізації прав мешканців міста, які потребують покращення житлових умов).

7. Надзвичайно спірною є норма статті 174 « Державний нагляд і контроль за використанням та утриманням житлового фонду і об’єктів комунального господарства», яка надає право безперешкодного доступу в установленому порядку до об'єктів житлового фонду та житлово-комунального господарства незалежно від форми власності представникам Держжитлокомунінспекції. Така норма може бути запроваджена лише за умови надання безперешкодного доступу представникам Держжитлокомунінспекції до об'єктів житлового фонду та житлово-комунального господарства в установленому законодавством порядку або за умови визначення чіткого переліку порушень з боку власника, які обмежують права інших власників.

8. Найбільш проблемними можуть стати норми Кодексу, які передбачають можливість примусового відселення мешканців-наймачів житла комунального або державного житлового фонду з будинків, що підлягають реконструкції або йдуть під знос (стаття 167 ЖК). Кодексом передбачено також відселення власників житла без наявності чітких компенсаторних механізмів та без визначення умов відселення (не зазначено в якому мікрорайоні населеного пункту має бути надане інше упоряджене житло власнику житла, що підлягає реконструкції або йде під знос), відсутні гарантії щодо виконання зобов’язань з реконструкції житла (обмеження щодо строків завершення реконструкції, наслідки недотримання строків реконструкції, інше), коректної експертної оцінки житла або надання інших житлових приміщень для відселення з маневреного фонду при недотриманні строків реконструкції.

Деякі пункти щодо переселення мешканців містять ряд неузгодженостей в частині реалізації прав на житло наймачами та власниками житла, зокрема, нормами статті 166 «Комплексна реконструкція кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду шляхом реалізації інвестиційних проектів» передбачено, що особам, які займали окрему квартиру, має бути надана окрема квартира. Однак, далі йдеться лише про права  наймача (орендаря) – «якщо наймач (орендар) займав більш як одну кімнату, йому надається житлове приміщення з такою самою кількістю кімнат незалежно від числа осіб, які проживали в цьому житловому приміщенні. За площею нове житлове приміщення не може бути меншим того, що займав наймач (орендар). У разі неможливості надати таке саме за площею житло наймачу (орендарю) житла має бути запропоновано житло більшої площі. Якщо наймач (орендар)  житла або члени його сім’ї, які постійно проживають разом з ним, мають право на додаткову житлову площу і фактично користуються нею, житлове приміщення надається з урахуванням норми додаткової житлової площі». Аналогічні права власника відсутні. Враховуючи, що норми статті 1 визначають наймачем (орендарем) житла – фізичну або юридичну особу, яка отримала право на користування житловим приміщенням на умовах договору найму (оренди) житла, норми цієї статті мають бути відкориговані, за інших умов буде значно ускладнено процедуру узгодження з власниками/співвласниками умов відселення з будинків, які включено до проектів комплексної реконструкції.

Якщо житловий будинок визнано аварійним, непридатним для проживання і таким, що підлягає знесенню або вилученню для задоволення суспільних потреб, наймачам (орендарям), які з нього виселяються, надається в позачерговому порядку інше упоряджене житло. (стаття 167). Власники (співвласники) житлових будинків (їх частин), квартир у таких будинках, що підлягають знесенню з мотивів суспільної необхідності, відселяються за їх згодою відповідно до закону. Таким власникам (співвласникам) житла забудовник житла надає компенсацію відповідно до статті 166 цього Кодексу. Така норма не є чітко визначеною в частині можливості отримання власниками/співвласниками іншого упорядженого житла і потребує відповідного коригування.

В частині проведення реконструкції житлової будівлі (стаття 168-169) чітко не унормовано можливість власників/співвласників житла отримати інше упоряджене житло (нормами передбачено відселення до маневреного фонду власників/співвласників, наймачів (орендарів), а можливість отримання іншого упорядженого житла передбачена виключно для наймачів(орендарів)).

Очевидно, що наявність такої значної кількості питань, які можуть виникнути в тому числі у будь-якого мешканця міста Києва, потребує належного здійснення громадського контролю при затвердженні законодавчого акту, роз’яснення механізмів реалізації окремих норм Кодексу мешканцям міста Києва, надання правової допомоги мешканцям міста в процесі реалізації права на житло, громадського контролю за управлінням, утриманням, обслуговуванням, експлуатацією житла, його реконструкцією та капітальним ремонтом. Забезпечити такий контроль та сприяти організації правової допомоги та наданню консультацій населенню мають органи самоорганізації населення та громадські організації.